‘Oude’ spaarhypotheek
De spaarhypotheek bestaat uit een aflossingsvrije lening en een kapitaalverzekering. Tijdens de looptijd van de lening lost u niets af. Op de einddatum lost u de lening in een keer af uit de opbrengst van de kapitaalverzekering. Kenmerk van die verzekering is dat het eindkapitaal per definitie even hoog is als de lening. U blijft dus nooit met een schuld zitten, maar u houdt natuurlijk ook geen geld over. Bij een beleggings(verzekerings)hypotheek kan dat wel het geval zijn, beide kanten op.
De verzekering bestaat bij de spaarhypotheek uit een spaar- en een overlijdensrisicodeel. Over de premie voor het spaardeel krijgt u een rente vergoed die even hoog is als de hypotheekrente die u moet betalen. Op de spaarpremie worden geen kosten ingehouden. De premiehoogte wordt zo vastgesteld dat het opgebouwde kapitaal, inclusief rente, aan het einde van de looptijd precies uitkomt op het bedrag van de hypotheekschuld. Hoe hoger de rente, des te lager de premie kan zijn.
Naast de spaarpremie bent u nog elke maand een premie voor de overlijdensrisicoverzekering (ORV) verschuldigd. Deze premie is afhankelijk van het verzekerde kapitaal, de looptijd van de verzekering, het aantal verzekerden en leeftijd en geslacht van de verzekerde(n). De ORV-premie ligt de hele looptijd vast en is onafhankelijk van de hypotheekrente. Vaak eisen geldgevers overigens dat u een overlijdensrisicoverzekering afsluit ter hoogte van de hoofdsom van de hypotheek.
In het begin betaalt u een ORV-premie die hoger is dan overeenkomt met het risico dat de verzekeraar loopt. Aan het einde van de looptijd verdient u dat weer (deels) terug, omdat u dan ‘te weinig’ betaalt. Dit systeem heeft nadelen: als u tussentijds naar een andere aanbieder wilt overstappen, bent u de teveel betaalde premie kwijt. Dat is ook zo als bijvoorbeeld na een echtscheiding één van de verzekerden wegvalt. En wie geen overlijdensrisicoverzekering nodig heeft, bijvoorbeeld omdat hij alleenstaand is, wordt gedwongen een dure verzekering te nemen waar hij niets aan heeft. De ouderwetse spaarhypotheek is voor alleenstaanden – en ook voor oudere verzekerden die een hogere premie betalen – daarom onaantrekkelijk en duur.
Sinds een aantal jaren is een nieuw soort spaarhypotheek op de markt die een aantal nadelen van de gewone spaarhypotheek niet heeft: de universal-life spaarhypotheek. Hier berekent de verzekeraar elke maand welke premie nodig is om het overlijdensrisico te dekken. Er is dus geen premiereserve. Voordelen: makkelijker (tegen relatief lage kosten) overstappen en makkelijk aanpassen aan (eventueel) veranderende omstandigheden. En net als met de moderne bancaire spaarhypotheek is het meestal niet nodig dat u het hele overlijdensrisico afdekt.
Bancaire Spaarhypotheek
De bankspaarhypotheek werkt zoals de gewone spaarhypotheek, alleen bouwt u het kapitaal op via een spaarrekening in plaats van een verzekering. Het is een relatief eenvoudig en transparant product; het gaat om een geblokkeerde spaarrekening of beleggingsrekening bij een bank. De rentevergoeding over het spaarsaldo is ook gelijk aan de hypotheekrente. De rente van het spaargeld is ook onbelast, de hypotheekrente aftrekbaar. Het spaargeld mag alleen worden gebruikt om de hypotheek mee af te lossen, anders verliest u uw fiscale voordelen. U kunt zelf zien hoeveel van uw inleg wordt gebruikt om te sparen of te beleggen. De premie van de (eventuele) overlijdensrisicoverzekering betaalt u apart.
Typerend voor (bancaire) spaarhypotheken: hoe hoger de rente, des te lager de spaarpremie. Een lagere rente betekent ook niet zonder meer lage lasten. De ‘netto werkelijke rente’ (NWR, waarbij rekening wordt gehouden met kosten en renteaftrek) geeft een betere indicatie: hoe lager de NWR, des te voordeliger de hypotheek over de hele looptijd.
Een lagere NWR betekent niet per definitie lagere lasten. Dat hangt ook samen met de beginleeftijd; - een spaarhypotheek met een NWR van 2,35% voor een 30-jarige man heeft lagere lasten dan een spaarhypotheek met een NWR van 2,30% voor een 50-jarige man.
Stopt u (voortijdig), dan is vrij makkelijk te zien hoeveel u heeft opgebouwd. Bij bancaire spaarhypotheken is geen sprake van ingewikkelde berekeningen over de afkoopwaarde, zoals bij de oude spaarhypotheken.
Concurrentie werkt
Lagere kosten door meer concurrentie? Ja, daar lijkt het wel op. In 2005 waren maar drie aanbieders veel voordeliger dan de rest. Nu zijn dat er aanzienlijk meer. Ook kunnen consumenten lage kosten realiseren door een bancaire spaarhypotheek te combineren met een goedkope losse overlijdensrisicoverzekering. Dat is nu bij alle aanbieders mogelijk.
Er zijn nu ook aanbieders van bancaire spaarhypotheken die zelf een voordelige overlijdensrisicoverzekering aanbieden. Dat geldt vooral voor Florius, MoneYou en SNS Bank. Hier bent u vaak niet of nauwelijks duurder uit dan met een goedkope losse overlijdensrisicoverzekering. Ook de verzekeringen van de Rabobank (dochter van Interpolis) en Allianz zijn relatief redelijk geprijsd.
MoneYou geeft bij de Compleethypotheek, zolang de verzekering loopt, 0,1% korting als u een overlijdensrisicoverzekering ter hoogte van de lening sluit. Gecombineerd met de lage premie en realtief lage hypotheekrente is de bancaire spaarhypotheek van MoneYou daarmee één van de voordeligste in de markt. Maar dat is alleen zo als u het volledige overlijdensrisico afdekt. Loyalis is wel goedkoop, maar niet altijd het voordeligst.
Lees verder
