Flexibeler
Bancaire spaarproducten, al dan niet met een goedkope overlijdensrisicoverzekering, zijn vaak voordeliger dan een ‘ouderwetse’ spaarhypotheek (ook in universal-life variant). Ook zijn consumenten met zo’n nieuw product flexibeler in opbouw van kapitaal. Maar er zijn ook oudere spaarhypotheken die wat betreft prijs de concurrentie aankunnen, zoals die van Eigen Huis Hypotheekservice.
In voorwaarden doen goedkope bancaire spaarhypotheken en goedkope ‘ouderwetse’ spaarhypotheken nauwelijks voor elkaar onder. Dat betekent dat een bancaire spaarhypotheek zonder overlijdensrisicoverzekering altijd voordeliger is dan een spaarhypotheek met overlijdensrisicoverzekering, hoe goedkoop die laatste ook is. Wie zo’n ORV niet nodig heeft, is dus spekkoper.
Bancaire spaarhypotheken doen wel mee in de trend van budgethypotheken. Tegenwoordig worden steeds meer hypotheken aangeboden in een uitgeklede variant, een zogenaamde budgethypotheek. Zulke hypotheken zijn minder voordelige als de hypotheek niet snel kan passeren, zoals bij een nieuwbouwwoning. Bij een aantal budgethypotheken geldt ook een verhuisboete. In ruil krijgt u dan een rentekorting van 0,1 of 0,15%. Maar dat kan negatief uitpakken als u (onverhoopt) toch verhuist. Bij sommige banken kunt u beter helemaal niet verhuizen, bij andere moet u wachten tot de rentevaste periode voorbij is. Het voordeel van de korting weegt anders niet op tegen het nadeel van de boete.
Rente hoger
De consument is nu met zowel een bancaire spaarhypotheek als een ouderwetse spaarhypotheek beter uit dan met een spaarhypotheek uit 2005. Toch bent u niet zonder meer goedkoper uit dan toen. Dat komt omdat de hypotheekrente de laatste jaren flink is gestegen. Daar kunnen de commerciële banken niets aan doen, het is vooral het gevolg van ontwikkelingen op de kapitaalmarkt en de geldmarkt. De hogere inflatie(verwachtingen) en een opslag voor het toegenomen kredietrisico leiden tot een hogere rente.
Een spaarhypotheek kan heel gunstig zijn als de rente stijgt of hoog is, hoe vreemd dit op het eerste gezicht ook klinkt. Echter: u ontvangt ook een hogere rente over het opgebouwde kapitaal. Betaalt u 7% rente, dan ontvangt u ook 7% op de spaarpremie. De rente die u betaalt, is aftrekbaar, over de rente op het gespaarde kapitaal hoeft u geen belasting te betalen, die is dus netto. Uiteraard moet het maandelijkse bedrag aan hypotheekrente wel op te brengen zijn.
Nadelen
Een spaarhypotheek kent ook nadelen: de maandlasten zijn relatief hoog. De verplichte overlijdensrisicoverzekering was tot nu toe het grootste nadeel van de spaarhypotheek. Dat geldt nog steeds als u, bijvoorbeeld door echtscheiding, geen behoefte meer geeft aan zo’n verzekering. U kunt er dan niet zomaar vanaf.
Maar bij de bancaire spaarhypotheek verlangt geen enkele aanbieder meer een overlijdensrisicoverzekering. Echter: voor alle hypotheekvormen eisen de meeste geldgevers dat het deel van de hypotheek boven de 75% tot 100% van de executiewaarde wel door een ORV wordt afgedekt. Deze eis geldt voor alle mensen die hun inkomen nodig hebben om de hypotheek rond te krijgen. Mensen die kiezen voor geen overlijdensdekking of een beperkte dekking nodig hebben om de hypotheek rond te krijgen, zijn vaak beter uit bij een bancaire spaarhypotheek, omdat deze flexibeler is en lagere kosten kent.
Overstappen?
De bankspaarhypotheek kent nauwelijks haken en ogen. Toch is het nog maar de vraag of overstappen altijd zinvol is. Oude spaarhypotheken en als spaarhypotheek gebruikte hybride hypotheken kunt u beter niet oversluiten. Dat geldt ook voor alle levenhypotheken die zijn afgesloten vóór 1 januari 1992 of vóór 1 januari 1999 en waarvan de verzekering daarna niet is verhoogd of veranderd. Deze oude verzekeringen bieden veel fiscale flexibiliteit en die gaat na omzetting verloren.
Voor veel levenhypotheken geldt dat oversluiten doorgaans onverstandig is als ze langer dan een jaar of acht geleden zijn afgesloten. De meeste kosten van de verzekering zijn dan al betaald, het oversluiten gebeurt dus op het moment dat de spaarpot eindelijk gaat renderen. Jonge verzekeringen oversluiten kan echter wel zinvol zijn, al is daar wel de medewerking van banken en verzekeraars voor nodig. Tot nog toe is dat niet het geval.
Voor aflossingsvrije hypotheken, beleggingshypotheken, lineaire- en annuïteitenhypotheken kan oversluiten naar een bankspaarhypotheek slim zijn. De resterende looptijd moet dan nog minimaal 20 jaar zijn. Voor kleine hypotheken (alleenstaande €32.900, echtpaar €65.800) volstaat een looptijd van 15 jaar. Als de looptijd korter is, kunt u natuurlijk ook kiezen voor het tussentijds verlengen naar minimaal 20 jaar. Voor de fiscale aftrekbaarheid is dat geen probleem, u heeft – als de politiek daar later geen stokje voor steekt – tot 2031 nog renteaftrek.
Absurd hoog
In een normale ‘markt’ zou het moeilijk zijn geld te verdienen door over te stappen. Maar hier is geen sprake van een normale markt; de premieverschillen tussen de oude en nieuwe overlijdenspolissen zijn nu som zo absurd hoog dat het zelfs bij een twee keer zo hoge premie (u bent immers ouder geworden) nog voordelig kan zijn om over te stappen.
Heeft u nu een hypotheek met een overlijdensrisicoverzekering op universal-life basis, dan kost overstappen minder geld. Er is namelijk geen sprake van een premiereserve die u verspeelt. Daar staat tegenover dat u een flexibele verzekeringsvorm inruilt voor een traditionele losse verzekering die moeilijker is aan te passen aan (eventuele) verandering in uw persoonlijke situatie.
Consumenten Geldgids
September 2008
